Türkiye genelinde elektrikli araç satışları her geçen gün artıyor. Bu yıl Ocak-Eylül periyodunda toplam 39 bin 51 adet elektrikli araç satıldı. Elektrikli araçların sayısı trafikte süratle artarken, değerli lokasyonlarda şarj istasyonları ağı da genişlemeye devam ediyor. Alışveriş merkezlerinde, akaryakıt istasyonlarında, kentler ortası dinlenme tesislerinde, otellerde ve kentlerin ağır noktalarında şarj istasyonları bulunsa da, elektrikli araç sahipleri hem kolaylık hem de daha uygun maliyet açısından binasının otoparkında da aracını şarj etmek istiyor.
YÜZDE 5 KAİDESİ VAR
Mart 2021’de yürürlüğe giren yeni otopark yönetmeliğine nazaran, otopark adedi 20’den fazla olan yeni yapılacak binalarda, yüzde 5 oranında elektrikli araç park yeri yapılması koşulu bulunuyor. Lakin elektrikli araç teknolojisi son birkaç yılda süratle geliştiğinde bu tarihten evvel yapılmış mevcut binalarda bu türlü bir kural yok.
Durum bu türlü olunca bu yeni teknoloji, eski mevzuatla yönetilen bina otoparklarında çözülmesi gereken yeni bir soruna neden oldu. Araç sahipleri şarj istasyonu kurabileceği ya da konutundan çizgi çekebileceği bir yer talep ediyor. Pekala, bu husus nasıl çözülebilir?
Posta gazetesinden Meltem Kara’nın haberinde hususla ilgili görüşlerine yer verilen Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz’a nazaran, Kat Mülkiyeti Kanunu’na nazaran otoparklar, ortak alan olarak tanımlanıyor. Kat malikleri ortak alanlara, arsa hisseleri oranında malik oluyor. Kanuna nazaran, her binanın idare planı olmak zorunda. İdare planında otoparka düzenlemesi yoksa tüm malikler otoparklarda arsa hissesi oranında hak sahibi oluyor. Örneğin bir kat malikinin 10/200, öbür birinin 20/200 arsa hissesi varsa 20/200 arsa hissesine sahip kat maliki 2 kat fazla otopark alanına sahip olmalı.
YÖNETİM PLANI ÖNEMLİ
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir kontrat kararında. İdare planında otopark düzenlemesi yapılmış ve daireler buna nazaran tanımlanmış ise bu karar geçerli. Hatta Yargıtay, otoparklarda yapılan farklı düzenlemeleri kabul ediyor. Örneğin 10 bağımsız kısımlı bir apartmanda 10 araçlık otopark alanı olduğunu varsayalım. İdare planında ‘10 numaralı daire 3 araçlık otopark alanı kullanacaktır’ yazıyor ise bu geçerlidir. İdare planında dairelerin niteliklerine nazaran belirleme (2+1 daireler, 3+1 daireler şu kadar otopark alanı kullanabilir gibi) de yapılabilir.
ŞARJ İSTASYONU KURABİLİR Mİ?
Otoparklar ortak alandır. Ortak alanlarda yapılacak tadilat, tamirat vb. düzenlemeler için 4/5 kat maliki çoğunluğu kararı gerekir. Lakin ortak alanların kullanım biçiminin değiştirilmesi üzere bir durum varsa yüzde 100 onay ile yapılabilir. Otoparkta şarj ünitesi tahsis edilmiş binalarda, tüm elektrik bedeli ilgili (araç sahibi) kat malikine ilişkin olmak ve öbür kat maliklerinin kullanım alanından geçmemek kaydı ile 4/5 ile tahsisli alana konulabilir. Lakin öteki kat maliklerinin kullanım alanlarından geçecek bir sınır kullanımı olacak ise yüzde 100 onay gereklidir. Başka malikler müsaade vermez ise mahkemeye başvurarak yargıçtan yalnızca yer tahsisi isteyebilir. Lakin hakim, şarj ünitesi yapma hakkı vermeyecektir.
MASRAFI KİM KARŞILAR?
Eğer tüm kat malikleri şarj ünitesi için gerekli sınırın kendi alanlarından geçirilmesi konusunda karar verirse ve araç sahibi üniteyi kendi alanında, kendi bedelini ödeyerek kullanacaksa tüm masraflarını kendisi yüklenmek zorunda. Elektrikli araç ünitesi ile ilgili harcama, mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında lüks harcama niteliğinde olup, ilgilisi karşılayacaktır.
YETERLİ SAYIDA YER YOKSA NE YAPILIR?
Yönetim planını değiştirmek ve yeni bir otopark alanı tahsis etmek için harikulâde kat malikleri genel kurulu toplamak ve kat maliki sayısının (toplantıya katılanlar değil tüm kat malikleri) 4/5 çoğunluğu ile bu mevzudaki maddeyi ve krokiyi değiştirmek mümkün. Tekrar kimi apartman yahut sitelerde oturan tüm maliklerin yahut kiracıların kullanımlarına uygun otopark alanı olmayabilir. Binada kâfi sayıda park yeri yok ise dönüşümlü kullanma sistemi getirilebilir. Örneğin 50 bağımsız kısımlı bir sitede 40 araçlık yer var ise hiçbir kat maliki mağdur olmadan her yıl 10 araç dışarıda kalacak biçimde bir sistem öngörülebilir.
ANLAŞMA SAĞLANAMAZSA MAHKEME YOLU AÇIK
Peki, idare planı olmayan binalarda araçlar rastgele park ediyorsa, sonradan nasıl bir yol izleyerek yer tahsisi yapılabilir? İdare planı olmayan yerlerde bireylerin arsa hissesi kapsamında hakları olup bu mevzuda bu arsa hisselerine uygun kullanmaları gereklidir. Fakat bu mevzuda şayet malikler bir düzensizlik olduğundan şikayet ediyorlarsa fevkalâde kat malikleri genel kurulu yaparak 4/5 kat maliki çoğunluğu ile idare planı değişikliği yapabilirler yahut kat maliklerinden rastgele birisi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak hakimin müdahalesi talepli dava açarak otopark alanlarının kullanımının düzenlenmesini isteyebilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi, yetkili uzman hüneri ile bu düzenlemeyi yapabilir.